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又一個地產富豪,快崩了

發布時間:2021-04-11 22:50:45 瀏覽次數:392



來源:三公子的事務所

  作者:是三公子

  2018年2月,在協信年會上,身穿金色墊肩戰衣的吳旭,高唱著:

  我要想要怒放的生命……

  站在身邊與其激情合唱的,是身著一身鉚釘黑衣,頭戴紅色絲巾的朋克歌手——協信控股常務副總裁曹志東。

  那幾年,有錢的大富豪都喜歡搞音樂,馬老師是、王首富也是。吳老板也曾是個首屈一指的土豪,在一個名叫圣基茨和尼維斯的國家,他曾經做過好幾年的首富。

  二十多年前,重慶人吳旭,聽從時代的召喚,一腳踹開了重慶某政府部門的大門,踏進了房地產領域,與那些來自官場、商場西裝革履的精英們站在一起,振臂一呼、應者云集。

  后來,他發達了,就移民到島國做了首富。

  但唱歌的時候,55歲的他,兜里已經不那么富有了。他可能還不知道,站在身邊的曹志東,將會是2018年第一個離開的人。

  曹志東之后,高劍青、張澤林等協信的高管也相繼出走。

  吳旭和協信的危機,則越來越近。


  1999年,中國城市房地產開發商策略聯盟成立的時候,吳旭剛剛在重慶的地產界站穩腳跟,距離他入局這個房地產貴族俱樂部還有三年的時間。

  當他在重慶朝天門的時代天驕大擺宴席,招待地產界風云人物的時候,王石、馮侖、孫宏斌都應邀出席成為了座上賓。

  私人會所、低調奢華的裝飾風格,加之高水平的法式廚師做出來的佳肴,一下子拉近了吳旭和大佬之間的距離。

  也是這次宴會,讓圈內土豪對吳老板有了進一步的認識。

  在重慶地產界,他是少有的科班出身、專業對口的地產商,而作為土生土長的重慶人,吳旭前四十年的履歷都沒有離開過重慶,包括大學本科都在重慶就讀。

  在國企任職長達十余年的吳旭,面對下海浪潮時,果斷躬身入局,創辦了協信集團,開始著手打造自己的商業帝國,最開始靠著經營廣告、裝飾、駕駛培訓業務完成了原始資本的積累。

  1995年,協信投資1.5億元,在重慶朝天門打造了他的第一個商業地產標桿作品:協信商廈。而協信在重慶的老對手——龍湖地產,打造的第一個商業項目龍湖天街,還是8年之后的事情。

  自協信商廈起步,吳旭又陸陸續續建成了黃金海岸、巴南新天地、長壽百年廣場、南坪協信城市廣場,住宅項目以“天驕”為前綴,主要有時代天驕、天驕年華、天驕俊園、天驕美茵河谷。

  乘著地產黃金十年的東風,協信后來成功躋身為渝派地產五朵金花之一。但稍有差別的是,與其他對手奉行的以住宅產品為主、快速周轉的開發模式不同,協信的特長在于開發“城市商業綜合體”

  2009年是協信地產的關鍵之年。這一年,協信地產提出了“三個突破”戰略,開始啟動全國擴張戰略,在大本營重慶之外,開始不斷在蘇州、無錫、成都、三亞拿地。

  隨著協信的擴張,吳旭在中城聯盟的影響力也在與日俱增,他的朋友圈除了重慶本地的政商界朋友,還多了一位知名央企的掌門人:

  宋老板。


  宋老板應該是吳旭征戰地產江湖二十多年中繞不開的一個大人物。

  早在2006年,吳旭執掌的協信就與宋老板背后的央企,合作在重慶成立了一家名為協信遠潤的地產公司。協信遠潤以約4.21億元的價格先后拿下了重慶彩云湖片區八宗約26.6萬平方米的土地。

  當時協信的資金較為緊張,宋老板領導的央企的入局,直接緩解了協信的資金壓力。

  除此之外,位于重慶解放碑中央商務區的協信公館,也是協信與宋老板甜蜜合作的結晶。

  但雙方的利益交織也給吳旭帶來了麻煩。2014年,宋老板遭到調查后不久,吳旭也消失了180天。

  就在吳旭消失了很長時間的2014年,協信地產銷量突破百億,成功進軍房企50強。這是協信地產最后的高光時刻。

  吳旭歸來的時候,在集團內部群發過短信:

  人生旅程,或平坦或坎坷,命運負責洗牌,但玩牌的卻是我們自己。

  發完短信后,曾帶領協信登榜50強的“高管三人組”劉愛明、魏開忠、王裕強先后離職,協信也開啟了新一輪去地產化的擴張之路。

  2015年,協信離開了淫浸二十年的大本營,將總部從重慶搬到上海,開啟了轉型之路,多元化的產業布局就此開啟。

  轉型期間,左手清華啟迪,右手上海綠地,和泰國莎瑪合作成立協信莎瑪服務式公寓、和清華啟迪成立啟迪協信等不一而足。

  總之,在吳旭的藍圖里,協信不再是一家房地產公司,用他的話說:

  協信是一家專注于城市商業綜合體的公司。


  一頓操作猛如虎,吳老板才發現,相比單純地做地產,多元化的道路難多了,七個蓋蓋八個瓶的游戲怎么也玩不轉。

  錢,成了最大的難題。轉型的第二年底,關于協信地產擬出售部分股權引入戰投緩解資金壓力的留言就滿天飛。最后,還是靠著朋友圈的助力,吳老板在2017年用40%的股權換來了綠地張老板的支持,成立了協信遠創。

  但這遠遠不夠,必須要一個自己的融資平臺才能解決問題。就在吳老板苦思冥想的時候,一家名為獅頭股份的上市公司點亮了他的眼睛。

  那時的獅頭股份正處于“群龍無首”的狀態,第一、第二大股東分別持股11.7%和11.24%,且無一致行動關系。它像一塊肥肉一樣,吸引著匿藏在資本市場的賭徒,但首先入局的并不是吳旭而云南的前首富趙興龍。

  而那時的趙興龍,正遭遇著人生的滑鐵盧,急需一個新平臺來幫助自己起死回生。2017年5月19日,趙興龍安排三個馬甲賬戶,在同一營業部開立了三個證券賬戶轉入巨額資金,準備買入獅頭股份。

  就在趙興龍在二級市場共買入獅頭股份的占總股比達到8.3%的時候,協信和它盟友綠地控股殺了進來,趙興龍最終無功而返,還落得了虧損出局的境地。

  志在必得的吳旭,擊退了云南前首富,順利成為第一大股東。他一直嘗試將地產板塊整體借殼上市,但由于獅頭股份的控股股東股權被司法凍結,上市計劃至今仍未成功。

  2018年,獅頭股份因業績不佳披星戴帽。2019年,獅頭股份摘星戴帽ST,但吳旭在獅頭股份的話語權似乎在逐漸減少。

  遲遲無法登陸資本市場帶來融資和規模的雙重壓力。2019年上半年,協信遠創營收僅為38.15億元,凈利潤1.81億元,其中房產銷售占34.2億元,期內總負債錄得649.28億元,資產負債率為79.04%。

  接踵而來的,還有人事地震,曹志東、高劍青、張澤林先后在2018、2019年出走。

  理想很豐滿,但現金流很骨感。這樣的窘境,王首富曾遇到過,華夏幸福的王老板、富力地產的李老板也都遇到過。萬難之下,吳老板向同城的金科求助但并沒有得到回應,后來又先后和融創、陽光城擦出了曖昧的火花。

  但這些朋友最終都沒有和協信牽手。


  在與國內地產老大眉來眼去的時候,協信也在與新加坡的郭令明家族接洽談判,郭家族擁有新加坡最大的房地產公司豐隆集團。

  2020年4月15日,豐隆集團旗下的城市發展公司(CDL)與協信遠創以視頻方式完成跨國簽約,前者以43.9億元收購后者51.01%股份,取代創始人吳旭成為控股股東,吳旭的持股比例由60%降至29%,綠地集團持股比例降至19.99%。

  其中,27.5億元作為給協信遠創的貸款,其余作為有條件的股權投資。此外,CDL還擁有看漲期權,即可以在2022年以7.7億元收購協信遠創另外9%股權。

  當天收購會議上,CDL總裁郭令明之子郭益智表示:

  對CDL與協信的合作非常樂觀,未來肯定會實現1加1大于2的戰略目標。

  對于外資白衣騎士的到來,協信方面更是信心滿滿。吳老板稱之為二次創業,協信遠創總裁佘潤廷也說:

  我們是希望將國內平臺團隊的背景和開發經驗,結合控股股東作為外資背景方面的優勢,走出一條不一樣的路來。

  但急于抄底的郭家似乎并沒有充分認識到協信真實的財務狀況,甚至分不清楚協信旗下一二十家公司中,哪些是實體公司、哪些是殼公司、哪些是背鍋的擔保方。

  隨著對協信的了解越多,郭家的代表越害怕,以至于在入主協信地產數月后,CDL母公司的掌舵人郭令明就開始表示:

  在商業環境快速變化的背景下看待對協信的投資,疫情的全球蔓延讓這筆投資更具有挑戰性。

  隨之而來的是CDL內部產生分歧,并有3名董事在去年10月遞交了辭呈。有媒體報道稱,CDL內部正在討論出售協信遠創股權,并進行債務重組。

  由于協信的經營不善,第三大股東綠地也萌生了“退意”。2020年中報中,綠地對協信遠創的投資額從49.67億元下降至24.82億元,并且從 “長期股權投資”項流轉至“其他權益工具投資”項,其投資性質發生了改變。

  到了去年9月份,綠地又將持有的協信遠創19.99%的股權以5.33億股權出質,質權人為廣西國資委。


  2020年,協信遠創全口徑銷售金額僅180億元,跌出百強榜,同時被龍湖、金科遠遠甩在身后,年內金科銷售額成功破兩千億,龍湖為2706億。

  銷售不振,債務違約卻接踵而來。

  3月中上旬,18協信01債券正式到期,投資人沒有收到本金和利息。

  但其實,這種違約的兆頭早在一年前就暴露無遺。2020年3月,協信遠創曾出現“技術性違約”事件,公司債“18協信01”付息資金遲到一天才到賬,公司旗下的公司債“16協信03”、“16協信05”等多個公司債均停牌1天。

  在眾多債主和金融機構的眼里,協信從那時開始,就已經迎來了至暗時刻。

  截止到2020年中,協信遠創公司在21家銀行、信托等金融機構的借款,有272億元。從違約以后,這些金融機構聽說協信的施工單位也被欠款,公司員工自動離職,他們對協信的態度就變成了只續不增。

  隨著房地產行業進入深度調整期,新一輪洗牌正在加速進行,被淘汰的不僅僅是中小房企,還出現了一些千億級別的房企,協信遠創是這輪洗牌中的犧牲者。

  事實上,最近兩年來房地產行業的違約案例已不斷增加。2020年以來,新華聯、泰禾集團、天房及三盛宏業先后發生違約,地產行業合計違約本息金額148.84億元,超出2018~2019年的違約水平。

  2021年,華夏幸福陷入資金危機,累計債務違約涉及本息一度達到近200億元,高負債房企的償債風險將進一步增加。這也預示著,二三線地產富豪的黃昏已經到來。

  窺視協信的遭遇,不由得會想起菲茨杰拉德在《了不起的蓋茨比》中的一句名言:

  我們奮力向前,逆水行舟,卻不斷地被浪潮推回到過去。

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